Offene Immobilienfonds sehen sich derzeit mit Herausforderungen konfrontiert. Mittelabflüsse und der Druck auf Immobilienpreise setzen ihnen zu. Dennoch wäre es unangemessen, die gesamte Branche abzuschreiben, wie Fonds-Analystin Sonja Knorr von Scope erklärt. Trotz der aktuellen Schwierigkeiten bieten offene Immobilienfonds weiterhin Chancen. Sie können ihre Liquidität durch Auszahlungen aus vorhandenen Geldbeständen sicherstellen und ihren Fokus auf den Verkauf attraktiver, kleinerer Immobilien legen, während sie gleichzeitig erstklassige Objekte in erstklassigen Lagen halten, um die Qualität ihres Portfolios zu bewahren.
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Herausforderungen für offene Immobilienfonds: Finanzierungshemmnisse und hohe Zinsen
Offene Immobilienfonds sehen sich aktuell mit einer herausfordernden Lage konfrontiert, die auf das hohe Leitzinsniveau zurückzuführen ist. Die hohen Zinsen wirken sich sowohl auf das Transaktionsgeschehen als auch auf die Finanzierungsmöglichkeiten im Immobilienmarkt aus. Dadurch geraten die Fonds unter Druck, da potenzielle Käufer aufgrund der erschwerten Finanzierung zögern, Gebäude zu erwerben. Die Fonds müssen nun strategische Maßnahmen ergreifen, um ihre Liquidität zu sichern und weiterhin attraktive Renditen zu erzielen.
Die hohen Zinsen haben negative Auswirkungen auf den Handel mit Immobilien und führen zu einem Rückgang der Immobilienpreise. Dies beeinflusst auch die Bewertungen der Immobilien in den Fondsportfolios offener Immobilienfonds. Gleichzeitig werden alternative Anlageformen aufgrund der höheren Renditen von 3 bis 4% pro Jahr für Tages- oder Festgeld attraktiver für Anleger. Offene Immobilienfonds erscheinen im Vergleich weniger attraktiv, da sie niedrigere Renditen bieten, weniger liquide sind und höhere Risiken aufweisen.
Trend zu Mittelabflüssen bei offenen Immobilienfonds verstärkt sich
Seit einigen Monaten verzeichnen die offenen Immobilienfonds einen negativen Trend, bei dem die Abflüsse die Zuflüsse übersteigen. Im November betrug der Verlust allein 262 Mio. Euro. Laut Bundesbankdaten waren die letzten fünf Monate insgesamt negativ und dieser Trend wird voraussichtlich auch im Dezember anhalten. Es ist sehr wahrscheinlich, dass die Fonds im Jahr 2024 insgesamt mit einem Netto-Mittelabfluss rechnen müssen, was seit über zehn Jahren nicht mehr der Fall war.
Einige offene Immobilienfonds verfügen über genügend Cash-Bestände, um die Abflüsse zu kompensieren. Diese Cash-Bestände sind oft höher als die gesetzlich vorgeschriebene Mindestliquidität von 5% des Fondsvermögens. Die aktuelle Liquiditätsquote liegt im Durchschnitt bei 15,2% und ist somit höher als in den Jahren 2021 und 2022. Insgesamt stehen den ausstiegswilligen Anlegern über alle offenen Immobilienfonds hinweg 18,3 Mrd. Euro zur Verfügung, um ihre Anteile auszahlen zu lassen.
Liquiditätsprobleme: Fonds setzen auf Verkauf von kleineren Immobilien
Offene Immobilienfonds, die nicht über ausreichende Liquidität verfügen, werden gezwungen sein, Immobilien zu verkaufen. Dabei haben Produkte, die kleinere Objekte mit einem Wert von unter 100 Mio. Euro veräußern können, einen Vorteil. Denn für diese Immobilien gibt es eine größere Nachfrage, insbesondere von Eigenkapitalinvestoren wie Family Offices. Durch den Verkauf dieser Immobilien können die Fonds ihre Liquidität sichern und weiterhin attraktive Renditen erzielen.
Infolge der begrenzten Fremdfinanzierungsmöglichkeiten haben große Immobilienobjekte derzeit Schwierigkeiten, verkauft zu werden. Dies ist jedoch für offene Immobilienfonds kein Grund zur Besorgnis, da diese Objekte oft zu den wertvollsten im Portfolio gehören. Sie befinden sich in erstklassigen Lagen, sind relativ neu und erfüllen die Anforderungen an Flexibilität und Nachhaltigkeit. Darüber hinaus generieren sie hohe Mieteinnahmen. Die Fondsmanager bevorzugen es, diese Objekte zu behalten, um die Qualität des Portfolios sicherzustellen.
Immobilien, die nicht mehr zukunftsfähig sind, werden derzeit zu erheblich reduzierten Preisen gehandelt. In Zukunft werden Transaktionen vor allem Immobilien mit einem Volumen von weniger als 100 Mio. Euro betreffen, die weiterhin gute Objekt- und Vermietungsparameter aufweisen. Bei diesen Immobilien sollten die Abschläge im Verkaufsprozess geringer sein.
Offene Immobilienfonds: Qualität des Portfolios bleibt gewahrt
Trotz der aktuellen Herausforderungen bieten offene Immobilienfonds interessante Chancen für Anleger. Durch die Möglichkeit, ausstiegswillige Investoren aus den vorhandenen Cash-Beständen zu bedienen und den Fokus auf den Verkauf kleinerer, attraktiver Immobilien zu legen, können die Fonds ihre Liquidität sichern und weiterhin attraktive Renditen erzielen. Die Qualität des Portfolios wird dabei durch die Auswahl hochwertiger Immobilien in erstklassigen Lagen gewährleistet. Trotz der zu erwartenden schwierigen Jahre ist ein pessimistischer Blick auf die offenen Immobilienfondsbranche nicht gerechtfertigt.
